不動産投資に興味を持ち、書籍を10冊以上読んで基礎知識を蓄えたものの、実際に物件を購入しようとすると簡単には進まない現実に直面する人は多いです。不動産投資は知識だけでは完結せず、実際の市場の動きや資金調達の難しさ、競争の激しさに対応する必要があります。本記事では、なぜ物件がなかなか買えないのか、そして今後の方針について考えていきます。
いい物件はすぐに買付が入る
市場に出ている不動産の中で、条件の良い物件はすぐに売れてしまいます。特に利回りが高い築古物件や、立地の良い物件は、公開された直後に投資家の買付が入り、初心者が参入する余地がほとんどありません。
競争の激しい理由
- 経験豊富な投資家がすぐに動く – 物件の情報が出た瞬間に判断し、即買付を入れる投資家が多いため、慎重に考えているうちに売れてしまう。
- 不動産業者とのつながりが重要 – 一般に公開される前に、業者の顧客リストに載っている投資家に優先的に情報が流れることが多い。
- 買付のスピードが勝負 – 書類の準備や融資の段取りが遅いと、買いたいと思っても間に合わない。
築浅物件はキャッシュフローが出にくい
築浅物件は見た目が綺麗でメンテナンスコストも低いですが、その分価格が高いため、家賃収入からローンや諸経費を差し引くとキャッシュフローがほとんど出ません。
例えば、築5年の1Rマンションを購入した場合、
- 物件価格 2000万円
- 家賃収入 7万円/月（年間84万円）
- ローン返済（元利均等） 6万円/月（年間72万円）
- 固定資産税・管理費など 1.5万円/月（年間18万円）
となると、キャッシュフローはほぼゼロか、下手をするとマイナスになります。築浅物件は空室リスクが低いものの、投資としての収益性を考えると慎重な検討が必要です。
築古物件でも利回りが低下し、融資が難しい
以前は築古物件は高利回りのものが多く、融資を受けて購入してもキャッシュフローを確保しやすかったですが、最近では築古物件でも利回りが8%程度しかないものが増えてきています。特に、
- 利回りが低いと融資がつきにくい – 収益性が低いと銀行の評価も下がる。
- 築古物件の減価償却期間が短い – 築30年以上の物件だと減価償却期間が短く、節税効果が限定的になる。
結果として、融資を引いて購入しても十分なキャッシュフローを得られず、投資効率が悪くなってしまいます。
買えない間の「損失感」
投資を始めようと考え、日々物件を探しているものの、なかなか購入できずに時間だけが過ぎていくと、「機会損失」を感じることがあります。
- 何も買わない間は1円の利益も生まれない
- 他の投資家が成功しているのを見ると焦る
- 勉強するほど、買えないことに対するストレスが増す
この状態が続くと、「とにかく何か買わないといけない」という気持ちになり、無理な物件選定をしてしまうリスクもあります。
今後の方針
現在の市況を考えると、焦って物件を購入するのではなく、戦略的に動くことが重要です。
1. ポータルサイトの情報を常にチェックする
市場に出た瞬間に良い物件を見逃さないために、
- SUUMO、楽待、健美家などのポータルサイトを定期的にチェック
- 新着物件の通知を設定しておく
2. 不動産業者との関係を深める
良い物件情報は一般公開前に流れることが多いため、
- 直接業者に訪問して投資の意向を伝える
- すぐに買付を出せるように意思決定のスピードを上げる
- 物件の紹介を受けやすい投資家になるために信頼関係を築く
3. 金利上昇を考慮しつつ、与信を活用する
日本の金利は上昇傾向にありますが、それでも銀行融資を活用しないのはもったいないです。
- 収益性の高い物件を厳選する – 収益が出る物件であれば金利上昇の影響を抑えられる。
- 金融機関との交渉を行う – 金利や融資条件を細かく調整することで、少しでも有利な条件を引き出す。
- 法人化の検討 – 節税や融資枠の拡大を考え、法人での購入を視野に入れる。
まとめ
不動産投資は、書籍で学ぶだけではなく、市場のリアルな動きに適応することが求められます。良い物件はすぐに売れてしまい、築浅物件はキャッシュフローが出にくい。また、築古物件の利回りも低下しているため、慎重な物件選びが必要です。
焦らず、情報収集を続け、不動産業者との関係を深めながら、少しでも良い条件の物件を手に入れられるように行動していきましょう。
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